Lãi suất vay bào mòn lợi nhuận đầu tư bất động sản

Sự biến động của lãi suất vay đang tạo ra những thách thức lớn, buộc các nhà đầu tư phải tính toán lại biên lợi nhuận thực tế thay vì chỉ nhìn vào mức chênh lệch giá bán.

Lợi nhuận thực tế bị chi phí vốn "nuốt chửng"

Cuối năm 2023, anh Nguyễn Văn Thanh tại TP. Hồ Chí Minh đầu tư 5 tỷ đồng vào một căn hộ khu Đông, trong đó có 2,5 tỷ đồng là vốn vay ngân hàng. Dù kỳ vọng mức tăng giá 10-15% sau vài năm sẽ mang lại lợi nhuận tốt, thực tế diễn biến lại không như mong đợi khi lãi suất ưu đãi kết thúc.

Từ mức 7-8%/năm, lãi suất thả nổi đã vọt lên trên 13%/năm. Sau ba năm, căn hộ được bán với giá 5,45 tỷ đồng, tăng 450 triệu đồng so với lúc mua. Tuy nhiên, sau khi khấu trừ toàn bộ tiền lãi vay, thuế, phí môi giới và các chi phí tất toán, anh Thanh chỉ còn thu về vỏn vẹn vài chục triệu đồng lợi nhuận thực tế.

Câu chuyện này là minh chứng rõ nét cho việc giá bán cao hơn giá mua chưa chắc đã mang lại hiệu quả đầu tư. Đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính, lợi nhuận cuối cùng phải được tính toán dựa trên tổng chi phí vốn trong suốt thời gian nắm giữ tài sản.

Thị trường nhạy cảm với biến số lãi suất

Bà Cao Thị Thanh Hương từ Savills TP. Hồ Chí Minh nhận định, mức lãi suất thả nổi từ 13-15%/năm đang tạo áp lực cực lớn lên dòng tiền của khách hàng. Điều này khiến người mua trở nên khắt khe hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín.

Dữ liệu từ PropertyGuru cho thấy một ranh giới tâm lý rõ ràng: hơn 80% người mua chỉ chấp nhận vay nếu lãi suất dưới 9%/năm. Khi lãi suất vượt ngưỡng 11%, phần lớn nhà đầu tư sẽ quyết định dừng sử dụng đòn bẩy. Để thích nghi, nhiều chủ đầu tư đã tung ra các chính sách hỗ trợ như kéo dài tiến độ thanh toán từ 3 năm lên 5 năm hoặc hỗ trợ lãi suất để duy trì sức hấp dẫn cho dự án.

Thay đổi tư duy đầu tư trong kỷ nguyên tiền đắt

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, phân tích rằng biên lợi nhuận đang bị thu hẹp đáng kể. Ví dụ, một tài sản 10 tỷ đồng vay 50% vốn, nếu giá tăng 7% nhưng lãi suất vay ở mức 14% thì lợi nhuận gần như bằng không sau khi trừ chi phí lãi vay.

Thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên. Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng kỷ nguyên "tiền rẻ" đã kết thúc, buộc toàn bộ hệ sinh thái bất động sản phải chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro và đầu tư dài hạn.

VARS IRE cũng đề xuất việc phân loại dự án và đánh giá rủi ro tín dụng một cách chi tiết hơn thay vì kiểm soát cào bằng. Việc tập trung vốn vào các dự án nhà ở thực, có khả năng tạo dòng tiền ổn định sẽ là chìa khóa để phát triển thị trường bền vững và đảm bảo an toàn hệ thống tài chính.

Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Nguồn tham khảo: Xem bài viết gốc